业界建议

　　充分听证不溯以往

　　区别对待细化评估

　　■新快报记者 陈齐

　　广州近日对《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》（以下简称《实施意见》）进行公开征求意见，其中对地下空间收取土地出让金的规定可谓一石激起千层浪。记者发现，目前全国部分城市都对地下空间的土地出让金收取标准作出了详细规定，但对比可以发现，广州拟出台的地下空间土地出让金收取标准或全国最高。

　　而记者综合多位专家、业内人士以及市民的看法和建议，绝大部分都希望广州能对地下空间收取土地出让金进行充分听证，有不少业内人士还提出希望对地下空间土地出让金的收取能够不溯以往，并且对地下商铺和地下车位进行区别对待。

　　负一层标准为杭州的2.5倍

　　拿同样为省会城市的杭州、郑州来说，目前地下一层土地出让金都是按照地上楼面地价的20%收取，而杭州还规定用于车位用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应楼面地价的10%收取；地下二层的土地出让金按地下一层标准减半收取；地下三层土地出让金按地下二层标准减半收取，以此类推。

　　根据《实施意见》，广州拟对地下空间的土地出让金征收标准为地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。如果该意见稿提到的“市场评估价”为项目的楼面地价的话，从地下一层来看，广州的标准相当于杭州、郑州的2.5倍，如果是负二层，广州的标准依然是杭州的2.5倍，但为郑州的1.25倍。

　　据了解，在与广州紧邻的佛山，其地下空间的土地出让金收取标准并不高。根据2009年出台的《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》，住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金。

　　5年来多次发文欲收地下地价

　　记者获悉，近几年来，广州多次提出要对地下空间征收土地出让金，但最后都不了了之。

　　事实上，早在2008年7月，广州市相关部门负责人就透露，将研究制订《广州市地下空间开发利用管理规定》，地下空间将征收土地出让金。

　　此后，在2010年5月，广州市国土房管局又公布了《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》，其中规定地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除地下人防空间这样依法可划拨的地下空间外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金，比如地下车库和配套用房等。当时的广州市国土房管局相关负责人还表示，地下空间的土地出让金将以建筑面积计算，公开出让前，地下空间的土地出让金将计入土地出让底价中。而《通知》实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。

　　不过，让人疑惑的是，该规定出台后并未见政府明确地下空间土地出让金征收措施，在历次土地出让中，也未见合同注明地下空间土地出让金数额。直至今年8月，广州出台《实施意见》，地下空间土地出让金问题再度成为焦点。该《实施意见》将地下空间土地出让金的收取标准改为“地下一层按照地面50%、地下二层按照地面25%征收”外，还取消了对地下车库和配套用房的区别对待。有业内人士质疑，在地下空间收取土地出让金的问题上，政府行为反复。

　　业界四大建议

　　建议1

　　征收前应充分听证

　　据悉，《实施意见》出台后，广东省地产商会已经上书广州市有关部门，指出该措施将导致地下空间被重复收费，并且易导致小业主群起反对，建议相关部门对地下空间征收土地出让金举办听证会进行充分论证。广东省政府参事王则楚也认为，“这样关系到大多数市民切身利益的一项政策，理所当然应该要通过严格的价格听证程序。”他表示，补缴地下空间土地出让金的政策在实施前，应举行听证会，获得大多数听证会参与者同意后方可实施。只有这样，才能打消老百姓认为“政府想钱想疯了，采用‘打死狗讲价’的办法来从有车位的人身上抢钱”的疑虑。

　　建议2

　　不应追溯以往

　　广州知名房地产专家韩世同认为，法规条文应该慎重界定“追溯期”，过了某一个时间点，可考虑“既往不咎”。如果已经出让的地下空间都要征收土地出让金，甚至办理了产权证的，遇企业改制、出售、交换、赠与，产权发生变更时，也要补缴。这样一来，几乎现在绝大部分的停车位都要被纳入征收的范畴。韩世同表示，这样做是否让人信服，值得进一步斟酌。

　　建议3

　　车位和商铺区别对待

　　近年来，广州对地下车位的销售加强了管理，车位的投资功能得到弱化。根据广州的车位销售相关规定，每户只能购买一个车位。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业原则上不得向本项目业主之外的单位或个人出售或出租。车库权属人出租或转让车位、车库，也应当首先满足本项目业主的需要。这些措施一定程度上阻止了车位的炒卖。业内人士建议，对于车位这样投资功能不强的物业，应该与地下商铺这样纯粹为投资性的物业有所区别，两者不应按照同一标准收取土地出让金。

　　建议4

　　建立收取标准评估机制

　　中立地产高级分析师相韡则表示，地下商业的土地出让金收取标准也不能搞“一刀切”，呼吁政府应尽早制定地下商铺土地价值的评估机制，按区位、商圈成熟度、轨道交通接驳情况，制定各不同区位、不同营商情况地下商铺土地价值的评估办法。该评估机制要经过专业测算，公开公示，评估值需根据地面土地价和地下商铺的商业价值实际变化情况，按年调整。“地下商铺价格不能简单地以负一层按地面50%、负二层按地面25%的标准来制定。”相韡拿与地铁相连的商铺举例说：“因为地下商铺价值是与轨道交通相连的，有的项目在负二层才直接与地铁接驳，往往直接接驳地铁的那一层，土地价值要比其他楼层高得多，而且是离地铁出口越近，价值越高。”

　　他城收取标准

　　杭州：地下一层车位按楼面地价的10%收取

　　根据杭州市2009年出台的《市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，地下空间依法用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价的20%收取；用于车位用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应楼面地价的10%收取。不论哪种用途，地下二层的土地出让金按地下一层标准减半收取；地下三层土地出让金按地下二层标准减半收取，依此类推。

　　佛山：地下一层车位按地下空间用途的土地价格10%收取

　　2009年9月，佛山市国土资源局公布了《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》。根据该标准，规定以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积(除电房、人防工程外)，住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途土地市场价格的25%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途土地市场价格的10%收取土地出让金。

　　郑州：地下地价均按地上地价20%收取

　　2011年，郑州市出台《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》，其中规定地下空间使用权可以用划拨、缴纳土地出让金或者招、拍、挂的方式获得。如果某新建小区买地后同时建筑楼房、地下室、地下车库，则要按照地上地价的20%再缴纳地下空间使用权的土地出让金。取得地下空间权的使用者，地下建筑产权归投资者所有。

（原标题：广州拟征地下地价 标准或全国最高）